Una vivienda es un bien de primera necesidad, además de una inversión de futuro. Por ello, y a pesar de la mala situación económica, muchas familias buscan casa para comprar o alquilar.
—¿Cómo valora la coyuntura inmobiliaria actual?
—La situación del sector es complicada. Los datos de los dos últimos meses no han sido buenos porque se detecta una caída interanual en la compraventa en torno al 30 por ciento, pero empieza a haber muy buenas oportunidades en el mercado. El «stock» de viviendas, que puede superar el millón de inmuebles hace que los precios hayan descendido más de un 10 por ciento el último año. Podemos encontrarnos con precios incluso del año 2005.
¿Cree que va a haber un repunte de las ventas en 2009?
—Un repunte muy alto es difícil que haya por la situación económica del país. El paro y las restricciones de crédito no ayudan a las ventas. La banca pide lo que se pedía hace 10 o 15 años: solvencia, avales, ahorro previo del 20 o 30 por ciento de la vivienda…
—¿Y en cuanto a los precios?
—En obra nueva es muy difícil que bajen mucho más los precios porque los promotores han construido a partir de la financiación de una hipoteca que ahora tienen que afrontar; por ello, triunfan fórmulas como el alquiler con opción a compra. Quizá los particulares tienen más margen para bajar precios, especialmente los que tienen que pagar dobles hipotecas o créditos puente, tienen que cambiar de ciudad o necesitan vender urgentemente por alguna razón. Los bancos con gran cartera de inmuebles están ofreciendo ahora precios ventajosos o buenas condiciones de financiación. Creo que los precios podían bajar aún entre el 5 y 10 por ciento.
—¿Cómo es que nadie pudo anticipar el pinchazo de la burbuja inmobiliaria?
—Todo el mundo pensaba que la había, pero al mismo tiempo era uno de los motores económicos de España. Los pocos que lo anticipaban se eran criticados para evitar que se pudiera iniciar una crisis. A nosotros se nos ha unido la crisis global con la inmobiliaria. Pero era obvio que los precios no podían seguir creciendo a ese nivel.
—¿Qué novedades aporta el servicio de estudios de pisos.com?
—Nuestro objetivo es llegar a saber los precios de venta reales en España. No vamos a hacer sólo media de precios con los datos del portal, sino que intentaremos contrastar esos datos con otras fuentes de información como tasadores, registradores y organismos oficiales para afinar esos precios medios y dar con la realidad del mercado. Muchas veces entre el precio que se publica y el precio real de venta puede haber unas diferencias de entre el 10 y el 20 por ciento. Porque entre la cantidad que quiere el comprador, aunque esté ajustada al mercado, y el precio al que se vende el bien puede haber grandes diferencias tras la negociación. Incluso existen algunos compradores que llaman al vendedor interesándose por su anuncio y le dicen directamente si les puede hacer un descuento del 20 por ciento.
—¿Cuáles son las zonas más atractivas para comprar inmuebles ahora?
—Creo que las mejores oportunidades están ahora en las grandes ciudades y en primera vivienda, la que necesitas para formar tu familia o emanciparte. En segundo lugar está la demanda de mejora; esa demanda de cambiar de casa existe, pero las transacciones están algo paradas. En las costa hay muchas oportunidades, lo que pasa es que la segunda vivienda no es importante para las familias con la actual situación económica. La crisis europea y la devaluación de la libra inglesa con respecto al euro ha hecho que nuestros precios hayan aumentado un 15 por ciento para los ingleses.
—¿Para cuándo la recuperación del sector inmobiliario?
—Puede costar iniciar la recuperación, pero tiene una demanda estructural muy grande de inmuebles, unos 500.000 anuales. El problema es que como existe un «stock» muy grande de casi un millón de viviendas, habrá que esperar a que se ajuste la oferta y la demanda. Lo que hay que hacer es ayudar a dar salida a ese inventario. En cuanto al paro, a pesar de las cifras, creo que hay entre 12 y 14 millones de personas trabajando que pueden estar prensando en comprar, vender o alquilar casa. Pero falta solucionar la confianza en el futuro y la financiación.
—¿La demanda está paralizada, a la espera de nuevas bajadas?
—En cuanto se encuentren buenas oportunidades y los mensajes sean más positivos, la demanda se va a animar. Ahora hay ofertas buenas, pero falta la confianza. Quizá haya una pequeña recuperación después de verano, porque ahora los mensajes son muy pesimistas en España. Pero pisos se siguen vendiendo.
—¿En un portal como el que usted dirige se puede detectar si se cierran operaciones?
—Nosotros medimos constantemente las visitas que tenemos y hacemos seguimiento de las zonas que más se buscan y el tipo de piso más deseado. Además, medimos los contactos que se generan y los contactos que se realizan. Por ejemplo, hay algunas viviendas que la gente mira mucho pero contacta poco, pero cuando hay realmente buenas ofertas de calidad precio, la gente las mira menos pero contacta mucho más. Hace dos años un inmueble podía durar en un «portal» 4 o 5 meses, se vendía rapidísimo; ahora una casa puede estar en un portal ocho o diez meses y se ven las bajadas de precio (de hasta el 20 o 30 por ciento). En pisos.com, tenemos, para los usuarios, un sistema de alertas de las nuevas rebajas de precio.
—¿Van a bajar los alquileres?
—Sobre este asunto hay noticias contradictorias. No hay tanta oferta como se necesita. Sigue habiendo mucho piso vacío que no sale al mercado porque los propietarios tienen miedo de los impagos. Se deberían modificar más las leyes para garantizar los cobros y agilizar los desahucios.
]—¿Cuál es el problema social de la falta de vivienda?
—Muchos jóvenes se quedan en casa de sus padres, algunos se decantan por el alquiler, si logran demostrar solvencia, y muchas parejas posponen sus planes de boda. En cuanto a las familias que quieren cambiar de casa, la mayoría opta por arreglar la que ya tiene. También se está poniendo de moda compartir piso e incluso alquilar habitaciones.
—¿Cómo es el perfil del comprador actual?
—Pienso que hay dos perfiles básicos: uno es la pareja joven que se casa o decide compartir su vida y otro es el de la pareja más madura (35-40 años) cuya casa se ha quedado pequeña y quiere adquirir una más grande. Un tercer perfil, con menos peso, es el buscador de segunda vivienda en la costa o en el interior.
—¿Y el piso más demandado en Madrid?
—Lo más buscado es un inmueble de 70 u 80 metros cuadrados, dos habitaciones y el precio «psicológico» son 200.000 euros. Pero en la capital los pisos así no suelen bajar de los 210-240.000 euros.
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