Belac Promociones

· “la recuperación de la vivienda ya se está produciendo y los precios ya tocaron fondo”

· “las estadísticas oficiales de precios de vivienda están haciendo daño al sector”

· “cuando el precio de la vivienda suba, lo hará a razón del 10% cada año”

mikel echavarren, consejero delegado de irea, habla abiertamente en una entrevista paraidealista news sobre la situación del sector inmobiliario español. cree que el mercado residencial ya ha iniciado la recuperación pero que las compañías inmobiliarias tardarán unos 3 años en ver la luz. además, critica las estadísticas oficiales de la vivienda, como factor perjudicial para el sector y opina que el precio de la vivienda ha tocado fondo

pregunta: ¿qué es irea?

respuesta: somos una boutique de asesoramiento financiero y estratégico, no una consultora inmobiliaria, especializada en los sectores inmobiliario, constructor y hotelero aunque ahora nos hemos especializado en reestructuraciones financieras de diversos sectores. no estamos interesados en gestionar la venta de cartera de suelo o pisos, pues creemos que no hay compradores para eso. lo que hacemos es vender activos inmobiliarios durante los procesos de reestructuración a las entidades financieras. llevamos ya 2.400 millones de euros de activos inmobiliarios vendidos

p: ¿cómo está sorteando irea la crisis?

r: a comienzos de 2007 lanzamos los servicios de corporate recovery, servicios de reestructuración financiera. fuimos de los primeros en entrar en este campo y llevamos ya 13.000 millones de euros de deuda reestructurada

p: ¿qué consejos dan a las inmobiliarias en problemas?

r: hasta 2007 les asesorábamos en sus planes estratégicos para los siguientes años. ahora mismo con las dificultades económicas esto no tiene sentido. lo que hacemos es una radiografía de la situación financiera de la sociedad y les aconsejamos poner en orden sus deudas financieras. les proponemos sobrevivir

p: ¿cree que hay oportunidades de inversión en el sector inmobiliario español?

r: creo que sí que hay pero arriesgadas. probablemente dentro de tres años nos tiraremos de los pelos por no haber aconsejado a inversores a invertir ahora. en el mercado de oficinas y centros comerciales no hay muchas oportunidades porque aún no se ha hecho el ajuste de las rentas de los inmuebles y hay poco producto. en cambio, en otros sectores, como el residencial, el ajuste ya se ha hecho y muy fuerte y rápido. el perfil ideal dentro del sector inmobiliario es el de inversor oportunista que compra activos con la deuda que ya tienen los bancos, una especie de capital riesgo inmobiliario

p: entonces, ¿cree que hay oportunidades en el sector residencial que ya ha sufrido un ajuste?

r: hay cientos de miles de posibles operaciones de compra pero oportunidades pocas. lo que no hay es financiación, por eso el que quiera comprar de forma oportunista en este entorno, lo que tiene que hacer es llevarse el activo con la deuda, pero hoy por hoy hay poquísima gente dispuesta a hacer esto

p: ¿el precio de la vivienda y del suelo ha tocado fondo?

r: el precio de la vivienda tocó fondo hace tiempo, ya ha bajado todo lo que tenía que bajar. y el precio del suelo ha caído más rápidamente que el de la vivienda aunque quizás pueda descender algo más. exclamamos en el desierto que las estadísticas de precios del gobierno no valen para nada y están haciendo mucho daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país porque piensan que somos idiotas. en eeuu y reino unido el precio ha caído ya en torno al 20% desde máximos y en cambio en españa sólo hemos bajado un 8%. nosotros trabajamos para cerca de 28 compañías inmobiliarias reestructuradas y ves que el tasador le ha rebajado los activos en dos años un 30% y luego el banco compra esos activos con un descuento del 10%-15% sobre el valor de tasación

p: ¿en qué fallan las estadísticas oficiales?

r: están hechas sobre el valor de tasación. es como si se hace la cotización de banco santander sobre lo que opinan los analistas en bolsa. lo que hay que hacer es ver transacciones reales de vivienda y una encuesta a los promotores para ver no sólo el precio al que venden sus inmuebles, sino ver hasta cuánto estarían dispuestos a bajar para vender. nosotros también seguimos la venta de coches porque hemos comprobado que historicamente el sector se recupera cuando repuntan las ventas de automóviles

p: ¿cree que hay activos inmobiliarios invendibles en el sector residencial?

r: sí. lo que hay es un stock de suelo que jamás se venderá, es decir, que se venderá dentro de 10 años. hay zonas en españa donde los planes urbanísticos están pensados para una invasión extraterrestre, zonas en almería, murcia o alicante. hay sobredosis de suelo y dormirá en el almacén de los bancos durante muchos años. en cambio, el stock de viviendas terminará absorbiéndose más pronto

p: ¿hay demanda real de vivienda actualmente?

r: sí, se están vendiendo bastantes viviendas. nos tendríamos que situar en algo más de 200.000 viviendas al año. lo que se vende mal es sobre plano, te arriesgas a que el promotor y constructor vayan a concurso de acreedores. es buen momento para comprar viviendas terminadas y con el euribor al 1,24%. el año que viene no estarán más baratas. y cuando empiece a subir el precio lo hará a razón del 10% al año

p: llegó a decir que los españoles somos adictos a la compra de pisos, ¿cree que lo seguimos siendo? y, ¿qué opina del alquiler en españa?

r: somos adictos a la compra porque hemos heredado la percepción de que la vivienda si la tienes en propiedad es un bien mucho más seguro que si coges el dinero y lo metes en un alquiler. eso no es del todo cierto pero está muy arraigado y no se cambia de la noche a la mañana. el mercado del alquiler irá a más pero muy lentamente. una parte importante de españoles que no puede comprar casa, se irá de alquiler pero, en cuanto tenga la oportunidad, se irá a vivir en una vivienda en propiedad

p: ¿qué deben hacer los particulares que quieran vender su casa?

r: depende de la urgencia que se tenga. lo primero, bajar los precios. yo tardé un año en vender mi casa en la crisis de los 90 y es un calvario. si lo quieren vender rápido, tiene que bajar bastante el precio. yo les recomiendo que salgan con un precio atractivo para enganchar y que pongan a los compradores una fecha límite y hacerles un descuento de un 10%. pero hay que evitar poner un precio muy alto y después ir bajando porque igual no se enganchan a los precios de compra

p: ¿y los interesados en comprar casa?

r: hay dos tipos de compradores, el que tiene la financiación segura y el que tiene suficientes ahorros para comprar a tocateja. mi consejo para el que compre es agotar al vendedor de la casa que te gusta, es crear expectativas al vendedor. el comprador también puede ganar por rapidez, es decirle al vendedor que tiene el dinero, que no necesita el préstamo y asegurarle que en muy poco tiempo están escriturando pero que tiene que bajar con fuerza el precio. y otra manera de comprar es ir a ver la casa, medirla, gastar dinero y tiempo para que el vendedor piense que es el comprador definitivo de la casa. y en el último momento, el comprador debe hacer una oferta que nunca va a rechazar el propietario. el comprador tiene que hablar con su banco para ver hasta qué importe de tasación le financiaría y ver el diferencial. ahora el banco es el primer trámite, no el último

p: ¿cómo puede reactivarse de nuevo el sector inmobiliario en españa?

r: ya se está reactivando el sector residencial pero no las compañías inmobiliarias que no verán la luz hasta dentro de tres años, lo tienen muy negro. clientes nuestros nos dicen que este verano han vendido mucho y algunos bancos nos dicen que han tenido este verano más solicitudes de hipotecas que en todo 2009. además, creemos que los promotores ya han llegado al mínimo posible en cuanto a precios de venta. hay financiación hipotecaria, poca, pero en 2008 no la había, y este año sí. y el coste de la hipoteca es bajo. y parece que el futuro no va a ir a peor. la recuperación se está produciendo ya aunque en las estadísticas oficiales comiencen a verse en el primer semestre de 2010. en cuanto haya un convencimiento generalizado de que las cosas van a mejor, los precios de las viviendas dejarán de caer y empezarán a subir.

Fuente: idealista.com

La Junta de Andalucía anunció hoy la puesta en funcionamiento de un instrumento financiero, dotado con 1.000 millones de euros y con un periodo de vigencia de un año (hasta el 31 de diciembre de 2010), para tratar de liquidar el stock de vivienda sin vender en la comunidad y reactivar el sector. Los consejeros de Economía y Hacienda y Vivienda y Ordenación del Territorio, Carmen Martínez-Aguayo y Juan Espadas, respectivamente, explicaron la medida que, básicamente, consiste en que los constructores y promotores que tengan viviendas sin vender, se adhieran al plan y pongan éstas a disposición de la ciudadanía por el precio de la hipoteca que tenga constituida. A cambio las entidades financieras que se sumen a la medida, se comprometen a conceder este préstamo hipotecario a los ciudadanos, a un interés de euribor más un punto, a 30 años de amortización, y con una carencia de tres años (la cuota durante 36 meses sólo será por la amortización de intereses). Por su parte, la Junta otorgará un préstamo de entre 9.000 y 15.000 euros al comprador, de aplicación a partir del cuarto año y por un periodo de cinco, con cargo a los 1.000 millones de euro de tope presupuestado.

El objetivo de la medida es contribuir a la “normalización y reactivación del sector”, en palabras de Carmen Martínez-Aguayo, así como dinamizar la economía andaluza y el mercado de la vivienda, del que dependen, además del de construcción otros 25 sectores productivos. La medida puede convertir la adquisición de un piso tipo de 150.000 euros en una compra asequible, con una cuota hipotecaria durante los ocho primeros años que puede reducirse hasta en 230 euros mensuales, y que puede suponer comprar un piso a precio de alquiler.

El plan está dirigido a cualquier ciudadano que quiera adquirir una vivienda, y a cualquier promotor o constructor de vivienda nueva que se adhiera en el plazo de un mes. “Es un plan libre, al que puede sumarse libremente quien quiera”, reiteraron los consejeros andaluces, que esperan que la medida de tan buenos resultados como el Plan E-2000 lanzado por el Gobierno central para reactivar el sector del automóvil.

Además, del préstamo otorgado por la Junta, y la rebaja inicial del precio de la vivienda, que al ser el precio de hipoteca supone en torno al 20% de rebaja como mínimo, los ciudadanos que se decidan a la compra antes del 31 de diciembre de 2010 se beneficiarán de una deducción en el IRPF durante toda la vida del préstamo, en el caso de compra de vivienda habitual, y si lo hacen antes del 1 de julio de 2010, pagarán un IVA al 7% antes de la subida prevista para esa fecha.

El precio máximo de las viviendas que se sumen al plan no puede superar los 245.000 euros, precio máximo de la VPO en España, según Juan Espadas, quien presentó asimismo los resultados del trabajo realizado en los últimos tres meses por su departamento para determinar el volumen de viviendas sin vender existentes la comunidad. En total, promotores y constructores han aflorado un total de 68.037 viviendas, con una superficie media de entre 90 y 120 metros cuadrados y un precio medio de venta de 152.086 euros.

Fuente: Elpais.com

as operaciones de compraventa de viviendas disminuyeron en septiembre respecto al mismo mes de 2008. Sin embargo, han mejorado considerablemente respecto a agosto de 2009, ya que han repuntado un 10,6%, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

De hecho, exceptuando las caídas registradas en agosto de 2009 (-9,9%) y en abril de 2008 (-7,1%), esta reducción interanual de septiembre de 2009 (-17,2%) puede considerarse como la más baja desde enero de 2008, cuando comienza la serie. 

La caída interanual del -17,2% registrada en septiembre supone un total de 37.621 operaciones, de las que el 53,5% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 46,5% sobre inmuebles de segunda mano.

Hay que tener en cuenta que las compraventas de viviendas se han movido habitualmente en caídas superiores al 20%, con un máximo del -47,6% alcanzado en abril de este año.

En tasa intermensual (septiembre sobre agosto) la compraventa de viviendas aumentó un 10,6%, en contraste con el descenso del 8,2% experimentado en agosto. En los nueve primeros meses del año estas operaciones acumulan una reducción del 28,8%.

Cantabria registra el mayor número de operaciones de compraventa por cada 100.000 habitantes

Frente a la tendencia habitual, el retroceso de estas transacciones fue mayor en el caso de las viviendas nuevas, donde la compraventa de este tipo de inmuebles retrocedió un 19,5% en tasa interanual, hasta 20.123 operaciones.

Por su parte, la compraventa de viviendas usadas cayó un 14,4% en septiembre respecto a igual mes de 2008, hasta sumar 17.498 transacciones. Este descenso supera ligeramente al registrado en agosto, cuando la compraventa de viviendas usadas bajó un 13,7% en tasa interanual.

En tasa intermensual, las transacciones de viviendas de segunda mano experimentaron un repunte del 14,2% respecto a agosto, mientras que las de viviendas nuevas subieron prácticamente la mitad, un 7,6%. En los nueve primeros meses del año, se han vendido un 35% menos de inmuebles de segunda mano y un 22,4% menos de viviendas nuevas que en el mismo periodo de 2008.

El 88,5% de las operaciones de compraventa de viviendas efectuadas en septiembre se realizaron con viviendas libres y el 11,5% restante con viviendas protegidas.

En septiembre, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Cantabria (156), Murcia (131) y Comunidad Valenciana (129).

El 59,3% de las compraventas de viviendas efectuadas en septiembre se registraron en Andalucía (7.473 operaciones), Comunidad Valenciana (5.235), Madrid (5.218) y Cataluña (4.400).

Fuente: fotocasa.es

Expertos, consultores, particulares, inquilinos, economistas, compradores… cada uno tiene una visión del panorama inmobiliario español, una perspectiva que suele distar desde el punto de vista desde el que se observa. Sin embargo, los datos son objetivos. Muestran una fotografía de la realidad que vive el país, y esas cifras imparciales son las que a día de hoy dibujan un horizonte de ralentización de la caída del precio de la vivienda.

Para analizar esta situación partimos del último informe de fotocasa.es, el cual refleja un descenso del precio de la vivienda de segunda mano en España del 0,4% en el último mes, situando el coste medio en octubre en 2.365 euros por metro cuadrado.

Estas cifras reflejan una disminución del -19,9% desde que se registrara en abril de 2007 el precio medio más alto de los inmuebles de segunda mano, cuando el coste del metro cuadrado ascendía a 2.952 euros. Este significativo recorte producido en más de dos años parece haber llegado a una posición de lentificación, en la que los precios de las viviendas decrecen a un ritmo mucho más suave del registrado a principios de este año.

Asimismo, el Índice Inmobiliario de fotocasa.es revela que el 42% de los municipios analizados en el estudio (106 de un total de 251 localidades examinadas) han registrado subidas en su precio medio en el último mes, mientras que en el 55% de los municipios éste ha disminuido. En el 3% restante el precio se ha mantenido invariable. Estos datos muestran una ligera diferencia con los que se registraban a princios de año. En enero de 2009 eran sólo un 37% de los municipios los que subían de precio, mientras que el 58% bajaban y el 5% se mantenían igual.

Así, San Sebastián (5.452 €/m2), Sitges (4.900 €/m2), Getxo (4.436 €/m2), Sant Cugat (4.175 €/m2) y Barcelona capital (4.139 €/m2) son los municipios españoles con el metro cuadrado más caro de España en octubre de 2009. En el lado opuesto se sitúan Ferrol (A Coruña) con 1.351 €/m2, Fuensalida (Toledo) con 1.355 €/m2, Las Gabias (Granada) con 1.356 €/m2, Santa Lucía de Tirajana (Las Palmas) con 1.425 €/m2 y Atarfe (Granada) con 1.434 €/m2.

El metro cuadrado más caro de España

País Vasco registra el precio medio más elevado en el mes de octubre, el cual se sitúa en 3.832 €/m2. Le siguen de cerca Madrid, con 3.154 €/m2, y Cataluña con 3.046 €/m2. A pesar de ser las comunidades autónomas más caras, las tres han experimentado descensos en sus precios medios en el último mes, que van desde el -0,5%, al -0,3% y al -0,6% respectivamente.

En el extremo opuesto, como comunidades con los precios de la vivienda más económicos, se encuentran Extremadura (1.698 €/m2), Murcia (1.769 €/m2, y Castilla-La Mancha (1.790 €/m2).

Teruel, la provincia donde más cae el precio de la vivienda

La provincia aragonesa de Teruel es la que ha registrado una caída más destacada del precio de la vivienda en el último mes, con una disminución del -3,4%, lo que sitúa el valor del metro cuadrado en 1.683 euros. La segunda posición de esta clasificación es Álava, con un descenso del -2% (3.131 €/m2), mientras que el tercer puesto lo ocupa Baleares (2.331 €/m2) con una bajada del -1,8%.

Fuente: fotocasa.es

Adquirir una vivienda es una inversión considerable para la mayoría de los españoles, ya que el esfuerzo económico acompaña al comprador durante varios años a lo largo de su vida. Por eso es importante conocer las posibilidades que tienen los particulares de ahorrarse un dinero, que sumada año tras año, resulta una cantidad nada despreciable.

Para saber cómo disfrutar de las ventajas fiscales lo primero que hay que hacer es estar bien informado sobre las operaciones que desgravan en la declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Existen cuatro supuestos en los que es posible rebajar el importe de los impuestos cuando se refieren a la vivienda habitual de la persona que hace la declaración:

-por abono de cuotas hipotecarias relativas a vivienda

-por construcción o ampliación de un inmueble

-por ser titular de una cuenta vivienda

-por hacer reformas en el inmueble en el caso de que éstas sean ineludibles de acuerdo a las necesidades de personas con discapacidad

Si te encuentras en alguna de estas situaciones, debes guardar todas las facturas y recibos de los constructores, promotores, notarios (también cuentan los gastos derivados de la escritura de la hipoteca)…, ya que deberás presentarlos cuando entregues tu declaración. Asimismo, hay que tener en cuenta que no todos los gastos referentes a la vivienda serán aceptados. Las reformas por conservación o mantenimiento de tu piso no son aceptadas para desgravar sobre el IRPF.

El máximo ahorro que contempla la fiscalidad por deducciones de compra de vivienda se calcula sobre un 15% de los gastos presentados, con un límite de 9.015 euros

Ahorro de hasta 1.325 euros

Para las viviendas adquiridas a partir del 20 de enero de 2006, el máximo ahorro que contempla la fiscalidad por deducciones de compra de vivienda se calcula sobre un 15% de los gastos presentados, con un límite de 9.015 euros, que en ese caso ascendería a 1.325 euros. De manera que si amortizas tu hipoteca “todo lo que exceda de 9.015 euros se pierde en ventajas fiscales”, explica Rubén Gimeno del Registro de Economistas Asesores Fiscales. Si los abonos que presentas son inferiores a esa cantidad se calcularán igualmente sobre el 15%.

Existe una excepción en cuanto al máximo de gastos admitido, que asciende a 12.020 euros en el caso de que las obras se realicen para adaptar las viviendas a personas con discapacidad.

Estas condiciones se mantendrán hasta el 1 de enero de 2011, fecha a partir de la cual las personas que tengan rentas superiores a 24.000 euros no podrán desgravarse la hipoteca en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

Asimismo, las personas que hayan agotado el ciclo de vida de cuatro años de una cuenta vivienda en 2006, 2007 o 2008 pero todavía no se hayan decidido a comprar gozan ahora de una moratoria hasta el 31 de diciembre de 2010 durante la cual sus ventajas fiscales se congelan. Es decir, no continúan desgravando pero tampoco pierden el ahorro fiscal conseguido durante los cuatro años de su inversión.

Por otro lado, hay que tener en cuenta también el incremento de un punto (del 7% al 8%) del tipo de IVA anunciado por el Gobierno, que a partir del segundo semestre de 2010 encarecerá el precio de las viviendas nuevas en unos 1.924 euros. En este sentido, “quienes tengan expectativas de adquirir una vivienda o estén esperando a que el promotor se la entregue deberían conseguirla antes de esta fecha” para evitarse el coste económico de esta medida que, “en una vivienda de 300.000 euros supone 3.000 euros”, afirma Rubén Gimeno.

Fuente:fotocasa.es